Immobilien
Baufinanzierung
Definition
Eine Baufinanzierung (Immobilienfinanzierung) ist ein langfristiger, durch die Immobilie besicherter Kredit für Kauf, Bau oder Modernisierung. Üblich ist das Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung; die Konditionen hängen stark von Eigenkapital und Bonität ab.
Auch bekannt als: Immobilienfinanzierung, Immobilienkredit, Baukredit, Hypothekendarlehen
Wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist
Kaum jemand kauft eine Immobilie aus Erspartem - die Baufinanzierung schließt die Lücke zwischen Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und dem Eigenkapital. Standard ist das Annuitätendarlehen: eine konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung, mit Zinsbindung über 10-20 Jahre. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst - eingetragen als Grundschuld im Grundbuch. Deshalb sind Bauzinsen deutlich niedriger als bei unbesicherten Krediten.
Die vier Stellschrauben, die alles bestimmen: Darlehenssumme (je weniger, desto besser - Eigenkapital senkt sie), Sollzins (abhängig vom Zinsniveau und vom Beleihungsauslauf), anfängliche Tilgung (empfohlen mindestens 2-3 %) und Zinsbindungsdauer (Sicherheit gegen Aufschlag).
Ein Praxisbeispiel
Wohnung für 400.000 €, Kaufnebenkosten rund 40.000 €: Mit 90.000 € Eigenkapital (Nebenkosten plus 50.000 €) bleiben 350.000 € zu finanzieren. Bei 3,8 % Sollzins und 2,5 % Tilgung beträgt die Rate 1.838 € monatlich; nach 15 Jahren Zinsbindung sind noch rund 200.000 € Restschuld offen. Faustregel zur Tragbarkeit: Die Rate sollte 35-40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen - und daneben müssen Rücklagen für Instandhaltung (1-2 € je m² monatlich) und der Notgroschen bestehen bleiben.
Typische Fehler und Missverständnisse
- Ohne Eigenkapital für die Nebenkosten kaufen: 100 %- oder gar 110 %-Finanzierungen sind teuer (Zinsaufschlag) und riskant - Minimum sollte sein, die Kaufnebenkosten selbst zu tragen.
- Mit 1 % Tilgung starten: Bei niedriger Tilgung dauert die Entschuldung 40+ Jahre und die Restschuld zum Bindungsende bleibt riesig - mindestens 2 %, besser 3 %.
- Rate am Maximum kalkulieren: Kinder, Jobwechsel, Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung - wer ohne Puffer plant, plant den Notverkauf.
- Nur das Hausbank-Angebot einholen: Zwischen Anbietern liegen oft 0,3-0,5 Prozentpunkte - bei 350.000 € über die Laufzeit zehntausende Euro.
Wichtige Hinweise
- Sondertilgungsrechte (üblich 5 % p. a.) und mindestens einen kostenlosen Tilgungssatzwechsel in den Vertrag verhandeln.
- Der Immobilienfinanzierungsrechner zeigt Rate, Zinskosten und Restschuld für alle Stellschrauben - vor jedem Bankgespräch durchspielen.
Verwandte Begriffe
Annuität
Die gleichbleibende Kreditrate aus Zins- und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen.
Begriff verstehen →Eigenkapital
Das eigene Geld in einer Finanzierung - je mehr, desto günstiger der Kredit.
Begriff verstehen →Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz einer Baufinanzierung festgeschrieben ist.
Begriff verstehen →Kaufnebenkosten
Die Zusatzkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler - oft über 10 %.
Begriff verstehen →Beleihungsauslauf
Der finanzierte Anteil des Immobilienwerts - er bestimmt maßgeblich den Zinssatz der Baufinanzierung.
Begriff verstehen →Anschlussfinanzierung
Die Weiterfinanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung - per Prolongation oder Bankwechsel.
Begriff verstehen →