Annuität

Das Prinzip der gleichbleibenden Rate

Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Kreditform bei Immobilienfinanzierungen und Ratenkrediten. Sein Kennzeichen: Die Rate - die Annuität - bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Das macht die Belastung planbar: Wer heute 1.200 € monatlich zahlt, zahlt sie auch in zehn Jahren noch, unabhängig davon, wie weit der Kredit schon abgetragen ist.

Hinter der konstanten Rate verschiebt sich jedoch laufend das Innenverhältnis: Am Anfang besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, am Ende fast nur noch aus Tilgung.

Warum sich Zins- und Tilgungsanteil verschieben

Die Zinsen werden immer auf die aktuelle Restschuld berechnet. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein Stück - dadurch fallen im Folgemonat weniger Zinsen an, und weil die Rate gleich bleibt, fließt automatisch mehr in die Tilgung. Dieser Selbstverstärkungseffekt beschleunigt die Entschuldung zum Ende hin deutlich.

Ein Beispiel: 300.000 € Darlehen, 4 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung ergeben eine Annuität von 18.000 € pro Jahr (1.500 € monatlich). Im ersten Jahr entfallen davon rund 12.000 € auf Zinsen und 6.000 € auf Tilgung. Nach 15 Jahren hat sich das Verhältnis bereits spürbar gedreht - derselbe Betrag tilgt dann deutlich mehr, weil die Restschuld kleiner geworden ist.

Die Formel

Die jährliche Annuität ergibt sich aus Darlehenssumme, Sollzinssatz und anfänglichem Tilgungssatz:

Annuität = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung)

Achtung: Aus Sollzins und Tilgungssatz folgt nicht direkt die Laufzeit - wegen des wachsenden Tilgungsanteils ist ein Darlehen mit 2 % anfänglicher Tilgung nicht erst nach 50, sondern (bei 4 % Zins) nach etwa 25 Jahren abbezahlt. Ein Kreditrechner zeigt den genauen Verlauf.

Wichtige Hinweise

• Die Annuität ist nur während der Zinsbindung garantiert - danach wird zum dann gültigen Zinsniveau verlängert (Anschlussfinanzierung), was die Rate deutlich verändern kann.
• Sondertilgungen senken die Restschuld außerplanmäßig und verkürzen die Laufzeit - auf entsprechende Vertragsrechte achten.
• Eine höhere anfängliche Tilgung bedeutet eine höhere Rate, aber deutlich weniger Zinskosten über die Gesamtlaufzeit.