Immobilienfinanzierungsrechner

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung (auch Baufinanzierung genannt) ist ein langfristiger Kredit zum Kauf oder Bau einer Immobilie, der durch die Immobilie selbst besichert wird. Anders als ein klassischer Ratenkredit (siehe Kreditrechner) läuft eine Baufinanzierung in Deutschland meist über Jahrzehnte, wird aber nur für einen Teil dieser Zeit - die Sollzinsbindung - zu einem festen Zinssatz vereinbart. Dieser Rechner bildet genau dieses deutsche Standardmodell ab: ein Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du über die gesamte Sollzinsbindung eine konstante monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• Zinsanteil - die Kosten für die noch offene Restschuld, berechnet auf Basis der Restschuld zu Beginn des jeweiligen Monats.
• Tilgungsanteil - der Teil der Rate, der die Restschuld tatsächlich verringert.

Weil die Restschuld von Monat zu Monat sinkt, sinkt auch der Zinsanteil - und da die Rate konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil automatisch an. Am Anfang der Finanzierung besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, gegen Ende der Sollzinsbindung überwiegend aus Tilgung. Genau diese Verschiebung zeigt das Diagramm dieses Rechners.

Was bedeutet Sollzins?

Der Sollzins ist der vereinbarte, feste Jahreszins deiner Baufinanzierung während der Sollzinsbindung. Wichtig für die korrekte Berechnung: Anders als der gesetzlich vorgeschriebene effektive Jahreszins eines Ratenkredits (der bereits zinseszinsbereinigt ist, siehe Kreditrechner) ist der Sollzins bei Baufinanzierungen ein nomineller Jahreszins für die unterjährige (monatliche) Verzinsung. Banken berechnen den monatlichen Zins deshalb durchgängig als

Monatlicher Zins = Sollzins / 12

ohne geometrische Umrechnung. Das ist keine vereinfachte Näherung, sondern die marktübliche, fachlich korrekte Konvention für diesen Darlehenstyp - und der entscheidende Grund, warum dieser Rechner den Sollzins anders verarbeitet als der Kreditrechner den effektiven Jahreszins.

Was bedeutet Tilgung?

Die Tilgung ist der Teil deiner monatlichen Rate, der die Restschuld tatsächlich verringert. Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, mit dem du im ersten Jahr tilgst (üblich: 1-4 %). Sie bestimmt zusammen mit dem Sollzins die anfängliche - und während der gesamten Sollzinsbindung konstante - monatliche Rate:

Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) / 100 / 12

Eine höhere Anfangstilgung bedeutet eine höhere monatliche Rate, aber eine deutlich schneller sinkende Restschuld - und damit spürbar weniger Zinskosten über die Zeit (siehe Tabelle weiter unten).

Was ist die Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum (in Deutschland üblich: 5, 10, 15 oder 20 Jahre), für den der vereinbarte Sollzins garantiert festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist die Immobilie in aller Regel noch nicht vollständig abbezahlt - die verbleibende Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen (heute noch unbekannten) Zinskonditionen weiterfinanziert werden. Dieser Rechner zeigt dir deshalb gezielt die Restschuld genau zu diesem Zeitpunkt - der wichtigsten Kennzahl für die Planungssicherheit einer Baufinanzierung.

Wie berechnet sich die monatliche Rate?

Die monatliche Rate ergibt sich direkt aus Darlehenssumme, Sollzins und Anfangstilgung (siehe Formel oben) - sie bleibt über die gesamte Sollzinsbindung konstant, auch wenn sich das Verhältnis von Zins- zu Tilgungsanteil innerhalb der Rate monatlich verschiebt. Eine optionale monatliche Sondertilgung erhöht diese Rate um einen festen Zusatzbetrag und beschleunigt die Tilgung entsprechend.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind einmalige Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und in der Regel nicht über die Baufinanzierung mitfinanziert werden sollten (Banken verlangen dafür meist Eigenkapital):

Kostenart	Typische Höhe	Bemerkung
Grunderwerbsteuer	3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises	Abhängig vom Bundesland
Notar- und Grundbuchkosten	ca. 1,5 % – 2,0 %	Gesetzlich geregelte Gebühren
Maklerprovision	0 % – 7,14 %	Abhängig von Verhandlung/Bundesland, oft geteilt zwischen Käufer und Verkäufer

In Summe liegen die Kaufnebenkosten in Deutschland meist bei rund 10-15 % des Kaufpreises. Dieser Rechner bildet sie als einen einzigen, frei einstellbaren Prozentsatz ab (Standard: 10 %) - für eine exakte Aufteilung nach Bundesland empfiehlt sich zusätzlich eine Recherche der lokalen Grunderwerbsteuer.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt werden, damit die Bank nicht mehr als den Kaufpreis selbst finanzieren muss. Darüber hinaus gilt allgemein:

• Unter 10 % Eigenkapitalquote (bezogen auf den Finanzierungsbedarf) - deutlich höhere Zinsen, da die Bank ein höheres Risiko trägt (hoher Beleihungsauslauf), teils schwierigere Kreditvergabe.
• 10-20 % Eigenkapitalquote - üblicher, solider Bereich für die meisten Baufinanzierungen.
• Über 20 % Eigenkapitalquote - spürbar bessere Zinskonditionen, da das Ausfallrisiko für die Bank sinkt.

Mehr Eigenkapital ist fast immer von Vorteil - es senkt sowohl die monatliche Rate als auch die Gesamtzinskosten, siehe Tabelle unten.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem Wert der Immobilie:

Beleihungsauslauf = Darlehenssumme / Kaufpreis × 100

Er ist die zentrale Risikokennzahl für Banken bei der Zinsfestsetzung: Ein niedriger Beleihungsauslauf (z. B. unter 60 %) ermöglicht meist die besten Zinskonditionen, ein Beleihungsauslauf über 100 % (mehr Darlehen als Immobilienwert, z. B. bei Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten) führt in der Regel zu spürbaren Zinsaufschlägen. Banken nutzen dafür oft einen konservativer angesetzten Beleihungswert statt des Kaufpreises - dieser Rechner verwendet den Kaufpreis als Näherung, da kein separater Beleihungswert erhoben wird.

Welche Finanzierung ist sinnvoll?

Es gibt keine pauschal "richtige" Finanzierung - folgende Faktoren sind aber immer relevant:

• Tragbare monatliche Rate. Als grobe Faustregel wird oft empfohlen, dass alle Kreditraten zusammen 35-40 % des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen sollten.
• Ausreichend hohe Anfangstilgung. Bei aktuell niedrigen Zinsen ist eine höhere Anfangstilgung (2-3 % statt 1 %) meist sinnvoll, um schneller Vermögen aufzubauen und das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung zu verringern.
• Sollzinsbindung an die eigene Planungssicherheit anpassen. Eine längere Sollzinsbindung (15-20 Jahre) kostet meist einen leichten Zinsaufschlag, schützt aber vor einem Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung.
• Sondertilgungsoptionen nutzen, wenn regelmäßig zusätzliches Geld zur Verfügung steht - das senkt die Restschuld und die Zinskosten spürbar (siehe Beispielrechnung).

Beispielrechnung

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 400.000 €, bringst 80.000 € Eigenkapital (20 %) mit, vereinbarst einen Sollzins von 3,5 % und eine Anfangstilgung von 2 % bei 10 Jahren Sollzinsbindung (Kaufnebenkosten: 10 %):

• Finanzierungsbedarf: 440.000 € (Kaufpreis + 40.000 € Kaufnebenkosten)
• Darlehenssumme: 360.000 €
• Monatliche Rate: 1.650 €
• Restschuld nach 10 Jahren: 273.940,49 €
• Gezahlte Zinsen (10 Jahre): 111.940,49 €
• Gezahlte Tilgung (10 Jahre): 86.059,51 €
• Beleihungsauslauf: 90 %

Nach den 10 Jahren Sollzinsbindung sind also noch rund 76 % der ursprünglichen Darlehenssumme offen - diese Restschuld muss zu den dann aktuellen Zinskonditionen weiterfinanziert werden.

Einfluss der Anfangstilgung

Am selben Beispiel (360.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 10 Jahre Bindung), jetzt mit unterschiedlicher Anfangstilgung:

Anfangstilgung	Monatliche Rate	Restschuld nach 10 Jahren
1 %	1.350 €	316.970,25 €
1,5 %	1.500 €	295.455,37 €
2 %	1.650 €	273.940,49 €
3 %	1.950 €	230.910,74 €
4 %	2.250 €	187.880,99 €
5 %	2.550 €	144.851,23 €

Eine Verdopplung der Anfangstilgung (2 % auf 4 %) erhöht die Rate um rund 36 %, senkt die Restschuld nach 10 Jahren aber um mehr als 100.000 € - ein deutlich überproportionaler Effekt.

Einfluss des Sollzinses

Am selben Beispiel, jetzt mit unterschiedlichem Sollzins (2 % Tilgung, 10 Jahre Bindung):

Sollzins	Monatliche Rate	Gezahlte Zinsen (10 Jahre)
1 %	900 €	32.310,08 €
2 %	1.200 €	64.368,20 €
3,5 %	1.650 €	111.940,49 €
5 %	2.100 €	158.830,63 €
6 %	2.400 €	189.672,39 €

Der Unterschied zwischen 2 % und 6 % Sollzins bedeutet bei identischer Darlehenssumme über 125.000 € zusätzliche Zinskosten allein in den ersten 10 Jahren - ein Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote lohnt sich fast immer.

Einfluss der Eigenkapitalquote

Am selben Beispiel (400.000 € Kaufpreis, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre), jetzt mit unterschiedlichem Eigenkapital:

Eigenkapital	Darlehenssumme	Monatliche Rate	Beleihungsauslauf
0 €	440.000 €	2.016,67 €	110 %
20.000 €	420.000 €	1.925,00 €	105 %
40.000 €	400.000 €	1.833,33 €	100 %
80.000 €	360.000 €	1.650,00 €	90 %
120.000 €	320.000 €	1.466,67 €	80 %
160.000 €	280.000 €	1.283,33 €	70 %

Mehr Eigenkapital senkt sowohl die Darlehenssumme als auch (in der Praxis oft zusätzlich verstärkt durch bessere Zinskonditionen bei niedrigem Beleihungsauslauf) die monatliche Rate.

Typische Fehler

• Nur auf die monatliche Rate schauen, statt auch Restschuld und Gesamtzinskosten über die Sollzinsbindung zu betrachten.
• Kaufnebenkosten unterschätzen oder mitfinanzieren. Wer Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten nicht aus Eigenkapital deckt, erhöht die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf spürbar.
• Zu niedrige Anfangstilgung wählen. Bei 1 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung eines Darlehens Jahrzehnte länger als bei 2-3 %
  • siehe Tabelle "Einfluss der Anfangstilgung" oben.
• Das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung ignorieren. Eine hohe Restschuld nach kurzer Sollzinsbindung bedeutet ein höheres Risiko, bei einem Zinsanstieg deutlich mehr zahlen zu müssen.
• Keinen Puffer für Instandhaltung/Nebenkosten einplanen. Eine Immobilie verursacht laufende Kosten über die Kreditrate hinaus (Rücklagen, Instandhaltung, Grundsteuer).

Grenzen des Rechners

• Der Rechner unterstellt einen konstanten Sollzins über die gesamte Sollzinsbindung - das entspricht der Vertragsrealität, gilt aber nicht für die Zeit danach (Anschlussfinanzierung).
• Das Tilgungsverlauf-Diagramm läuft über die Sollzinsbindung hinaus bis zur vollständigen Tilgung - dabei wird illustrativ angenommen, dass der aktuelle Sollzins auch danach unverändert weitergilt. Das ist eine bewusste Vereinfachung zur Veranschaulichung, keine Prognose: Die tatsächlichen Zinsen einer Anschlussfinanzierung sind heute nicht bekannt und können höher oder niedriger ausfallen.
• Der Beleihungsauslauf wird auf Basis des Kaufpreises berechnet, nicht eines separaten (oft konservativeren) Beleihungswerts der Bank.
• Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Sondertilgungsentgelte einzelner Banken sind nicht separat abgebildet.
• Steuern (z. B. auf Mieteinnahmen bei Kapitalanlage-Immobilien) sind nicht berücksichtigt.
• Die monatliche Sondertilgung wird als konstanter, gleichbleibender monatlicher Zusatzbetrag simuliert - reale Sondertilgungsrechte sind in der Praxis meist jährliche, frei wählbare Einmalzahlungen bis zu einer vertraglich vereinbarten Obergrenze (oft 5-10 % der Darlehenssumme pro Jahr).

Haftungshinweis

Dieser Rechner dient ausschließlich der allgemeinen Veranschaulichung einer Immobilienfinanzierung und stellt keine Finanzierungszusage, keine Anlageberatung und keine Zusicherung künftiger Zinskonditionen dar. Die tatsächlich angebotenen Konditionen hängen von deiner individuellen Bonität, der Immobilie und den Richtlinien der jeweiligen Bank ab und können von den hier berechneten Werten abweichen. Hole vor einer Finanzierungsentscheidung immer mehrere verbindliche Angebote ein und ziehe bei Bedarf unabhängige Beratung hinzu.