Grundschuld

Wozu die Grundschuld dient

Niedrige Bauzinsen gibt es nur gegen harte Sicherheit - und die heißt Grundschuld: ein Pfandrecht an der Immobilie, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs. Bedient der Kreditnehmer sein Darlehen dauerhaft nicht, kann die Bank aus der Grundschuld vollstrecken, notfalls per Zwangsversteigerung. Für den Normalfall ist sie schlicht die Eintrittskarte zur günstigen Baufinanzierung.

Umgangssprachlich sagt man oft "Hypothek" - rechtlich ist die Hypothek aber ein anderes, heute kaum noch genutztes Instrument: Sie ist streng an die konkrete Kreditschuld gebunden und sinkt mit jeder Tilgung. Die Grundschuld dagegen besteht unabhängig von der aktuellen Restschuld in eingetragener Höhe weiter - was sie flexibler und für Banken attraktiver macht.

Ein Praxisbeispiel

Für ein Darlehen über 350.000 € lässt die Bank eine Grundschuld über 350.000 € (plus Zinsklausel) eintragen. Nach 20 Jahren sind 200.000 € getilgt - die Grundschuld steht unverändert mit 350.000 € im Grundbuch. Das ist kein Fehler, sondern das Prinzip: Die Bank darf trotzdem nur die tatsächliche Restschuld verwerten (Sicherungsabrede). Der Vorteil für dich: Die "zu hohe" Grundschuld kann später als Sicherheit für einen Modernisierungskredit oder die Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden - ohne neue Notar- und Grundbuchkosten.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Nach der Tilgung reflexhaft löschen: Die Löschung kostet Gebühren und vernichtet eine wiederverwendbare Sicherheit - oft ist Stehenlassen (mit Löschungsbewilligung im Schrank) die klügere Wahl.
• Grundschuld mit Schulden verwechseln: Die eingetragene Höhe sagt nichts über die aktuelle Restschuld - beim Immobilienkauf zählt die Ablösung der tatsächlichen Forderung.
• Die Unterwerfungsklausel überlesen: Standardmäßig unterwirfst du dich der sofortigen Zwangsvollstreckung - das beschleunigt im Ernstfall das Verfahren der Bank. Das ist üblich, sollte aber bewusst unterschrieben werden.
• Bankwechsel für unmöglich halten: Bei der Anschlussfinanzierung wird die Grundschuld einfach an die neue Bank abgetreten - deutlich günstiger als Löschung plus Neueintragung.

Wichtige Hinweise

• Eintragungskosten (Notar + Grundbuch) betragen grob 0,5-0,8 % der Grundschuldsumme - Teil der Kaufnebenkosten.
• Ohne vollständige Rückzahlung gibt die Bank keine Löschungsbewilligung - sie ist das Dokument, das deine Immobilie wieder "lastenfrei" macht.