Grundbuch

Warum das Grundbuch so wichtig ist

Bei Immobilien gilt nicht der Handschlag und nicht einmal der Kaufvertrag allein: Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Das beim Amtsgericht geführte Register genießt öffentlichen Glauben - man darf sich auf seine Richtigkeit verlassen. Deshalb prüft jeder Immobilienkauf zuerst das Grundbuch, und deshalb dauert der Eigentumsübergang vom Notartermin bis zur Eintragung mehrere Wochen bis Monate.

Aufgebaut ist jedes Grundbuchblatt gleich: das Bestandsverzeichnis (Lage, Größe des Grundstücks), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte) und Abteilung III (Grundpfandrechte - vor allem die Grundschuld der finanzierenden Bank).

Ein Praxisbeispiel

Beim Kauf einer Eigentumswohnung entdeckt der Käufer im Grundbuchauszug in Abteilung II ein lebenslanges Wohnrecht der Verkäufer-Mutter - im Exposé stand davon nichts. Ohne Löschung wäre die Wohnung praktisch unverkäuflich und unvermietbar gewesen. Der Kauf wird erst fortgesetzt, nachdem die Löschung notariell geregelt ist. Die Lehre: Vor jedem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und alle drei Abteilungen lesen - berechtigtes Interesse (z. B. Kaufabsicht mit Nachweis) genügt für die Einsicht.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Kaufvertrag mit Eigentum verwechseln: Zwischen Unterschrift und Eintragung schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer - erst die Eintragung in Abteilung I macht ihn zum Eigentümer.
• Alte Grundschulden ignorieren: Abbezahlte Grundschulden verschwinden nicht automatisch - sie müssen gelöscht (oder beim Kauf übernommen/abgetreten) werden.
• Abteilung II überfliegen: Wohnrechte, Nießbrauch und Erbbaurechte verändern den Wert einer Immobilie fundamental - hier stehen die teuersten Überraschungen.
• Kosten vergessen: Eintragungen kosten Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz - beim Kauf rund 0,5 % des Kaufpreises (Teil der Kaufnebenkosten).

Wichtige Hinweise

• Nach vollständiger Tilgung der Baufinanzierung: Löschungsbewilligung der Bank einholen - die Grundschuld löschen oder bewusst als "Reserve" für künftige Kredite stehen lassen.
• Grundbuchauszüge gibt es beim Grundbuchamt (Amtsgericht), teils online - für Eigentümer jederzeit.