Kaufnebenkosten

Woraus die Kaufnebenkosten bestehen

Der Kaufpreis ist nie der Endpreis. Beim Immobilienkauf kommen vier Posten obendrauf:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises - der größte Einzelposten.
• Notarkosten: rund 1,5 % (inklusive Vollzug); der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.
• Grundbuchkosten: etwa 0,5 % für Eigentumsumschreibung und Grundschuld­eintragung.
• Maklerprovision: regional verschieden, meist 3,57 % je Seite - seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig. Ohne Makler entfällt der Posten ganz.

Zusammen ergibt das typischerweise 9-13 % - Geld, das keinerlei Gegenwert in der Immobilie schafft und im Wiederverkaufsfall verloren ist.

Ein Praxisbeispiel

Hauskauf in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer) für 450.000 € mit Makler: Grunderwerbsteuer 29.250 €, Notar rund 6.750 €, Grundbuch etwa 2.250 €, Maklerprovision 16.065 € - zusammen etwa 54.300 € oder gut 12 % zusätzlich. In Bayern (3,5 %) wären es beim selben Preis rund 40.800 €. Diese Summe sollte vollständig aus Eigenkapital kommen: Banken finanzieren Nebenkosten nur ungern und gegen deutliche Zinsaufschläge, denn ihnen steht kein beleihbarer Wert gegenüber.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Nebenkosten beim Budget vergessen: Wer "450.000 € Budget" hat, kann sich nur eine Immobilie für rund 400.000 € leisten - die Differenz frisst der Nebenkostenblock.
• Nebenkosten mitfinanzieren: Die 110 %-Finanzierung ist die teuerste und riskanteste Form des Immobilienkaufs - im Notverkauf bleibt die Restschuld über dem Erlös.
• Nur an den Kauf denken: Nach dem Erwerb folgen laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage) - die Nebenkosten sind der Anfang, nicht das Ende.
• Renovierung in die Nebenkosten mischen: Umbau- und Renovierungsbudget separat planen - es konkurriert mit dem Eigenkapital.

Wichtige Hinweise

• Steuersätze und Maklerüblichkeiten ändern sich - vor dem Kauf die aktuellen Werte des Bundeslands prüfen.
• Bei Kapitalanlage-Immobilien sind Nebenkosten teilweise steuerlich relevant (Anschaffungskosten/Abschreibung) - hier lohnt steuerlicher Rat.