Restschuld

Warum die Restschuld die zentrale Steuergröße ist

Bei jedem Kredit dreht sich alles um eine Zahl: Wie viel ist noch offen? Die Restschuld bestimmt erstens die Zinslast - Zinsen werden immer auf den offenen Betrag berechnet, weshalb beim Annuitätendarlehen mit sinkender Restschuld der Zinsanteil der Rate schrumpft und die Tilgung sich beschleunigt. Zweitens entscheidet sie über das Risiko am Ende der Zinsbindung: Was dann noch offen ist, muss zum künftigen - heute unbekannten - Zinsniveau anschlussfinanziert werden.

Bei Immobilienfinanzierungen ist der Restschuldverlauf deshalb wichtiger als die Monatsrate: Er zeigt, wie viel Schuld nach 10 oder 15 Jahren wirklich abgetragen ist.

Ein Praxisbeispiel

Darlehen 350.000 €, 3,8 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung: Die Rate beträgt rund 1.692 € monatlich. Nach 10 Jahren sind etwa 265.000 € Restschuld übrig - trotz gut 203.000 € gezahlter Raten, denn ein Großteil davon waren Zinsen. Steigt der Zins zur Anschlussfinanzierung auf 5 %, springt die Rate bei gleicher Tilgung auf rund 1.546 € für die verbliebene Schuld - wer knapp kalkuliert hat, bekommt ein Problem. Mit 3 % anfänglicher Tilgung wäre die Restschuld nur rund 224.000 € - der beste Schutz gegen das Zinsänderungsrisiko ist schnelleres Tilgen.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Gezahlte Raten mit Tilgung verwechseln: "Ich habe schon 200.000 € gezahlt" heißt nicht, dass 200.000 € getilgt sind - der Zinsanteil verschwindet, ohne die Restschuld zu senken.
• Nur auf die Rate schauen: Zwei Angebote mit gleicher Rate können nach 10 Jahren sehr verschiedene Restschulden hinterlassen (höherer Zins = weniger Tilgung).
• Anschlussrisiko ausblenden: Die Restschuld am Zinsbindungsende gehört in jede Finanzierungsplanung - mit einem vorsichtshalber höheren Anschlusszins gerechnet.
• Sondertilgungen ungenutzt lassen: Jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart alle künftigen Zinsen darauf.

Wichtige Hinweise

• Der Tilgungsplan der Bank (und der Immobilienfinanzierungsrechner) zeigt die Restschuld für jedes Jahr - vor Abschluss ansehen.
• Ein jährlicher Blick auf die aktuelle Restschuld hält die Finanzierung steuerbar: Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel oder Forward-Darlehen lassen sich rechtzeitig planen.