Zinsbindung

Was die Zinsbindung leistet

Eine Baufinanzierung läuft oft 25-35 Jahre - festgeschrieben wird der Zins aber nur für die Zinsbindungsfrist. In dieser Zeit ist deine Rate garantiert: Steigen die Marktzinsen, betrifft dich das nicht. Der Preis der Sicherheit: Längere Bindungen kosten einen Zinsaufschlag - 15 Jahre sind meist etwas teurer als 10, 20 teurer als 15.

Die Wahl der Bindungsdauer ist damit eine Risikoentscheidung: Kurze Bindung wettet auf stabile oder fallende Zinsen und spart heute etwas; lange Bindung kauft Planungssicherheit gegen das Risiko, dass die Restschuld später teuer anschlussfinanziert werden muss.

Ein Praxisbeispiel

300.000 € Darlehen, 2 % anfängliche Tilgung. Variante A: 10 Jahre Zinsbindung zu 3,7 % - nach 10 Jahren rund 227.000 € Restschuld. Variante B: 15 Jahre zu 3,95 % - etwas höhere Rate, dafür erst nach 15 Jahren rund 183.000 € offen. Steigen die Zinsen bis zum Ablauf von A auf 5,5 %, zahlt A für die Anschlussfinanzierung deutlich mehr, als der anfängliche Vorteil wert war. Bleiben die Zinsen niedrig, hat A gewonnen. Faustregeln aus der Praxis: In Niedrigzinsphasen lange binden, bei hohem Zinsniveau eher kürzer - und je knapper das Budget, desto wertvoller die Sicherheit langer Bindung.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Das Sonderkündigungsrecht nicht kennen: Nach § 489 BGB kannst du jedes Immobiliendarlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenlos kündigen - eine 15- oder 20-jährige Bindung ist also einseitig flexibel: Die Bank ist gebunden, du ab Jahr 10 nicht mehr.
• Zinsbindung mit Laufzeit verwechseln: Nach der Bindung ist der Kredit nicht abbezahlt - es bleibt die Restschuld, die neu finanziert wird.
• Nur den Zinssatz vergleichen: Ein 10-Jahres-Angebot und ein 15-Jahres-Angebot unterscheiden sich im Risiko - der reine Zinsvergleich ignoriert das.
• Das Bindungsende verschlafen: Anschlusskonditionen lassen sich Monate bis Jahre im Voraus sichern (Prolongation, Forward-Darlehen) - wer erst im letzten Monat handelt, nimmt, was die Hausbank bietet.

Wichtige Hinweise

• Volltilger-Darlehen (Zinsbindung = komplette Laufzeit) eliminieren das Anschlussrisiko ganz - gegen Aufschlag und mit höherer Rate.
• Der Immobilienfinanzierungsrechner zeigt die Restschuld zum Bindungsende für verschiedene Szenarien.