Anschlussfinanzierung

Die zweite Finanzierungsentscheidung

Am Ende der Zinsbindung ist eine Baufinanzierung selten abbezahlt - typischerweise stehen noch 60-80 % der ursprünglichen Summe als Restschuld offen. Für diese Summe wird neu verhandelt, und zwar zum dann aktuellen Zinsniveau. Drei Wege stehen offen: die Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank - bequem, aber selten das beste Angebot), die Umschuldung zu einer anderen Bank (der Wettbewerb drückt den Zins; die Grundschuld wird übertragen, Kosten dafür sind überschaubar) und das Forward-Darlehen, mit dem sich der Anschlusszins bis zu 5 Jahre im Voraus sichern lässt - gegen einen kleinen Aufschlag pro Monat Vorlauf.

Ein Praxisbeispiel

Familie R. hat nach 10 Jahren Zinsbindung 240.000 € Restschuld. Die Hausbank bietet per Brief 4,6 % Prolongation. Ein Vergleich bringt 4,15 % bei einer anderen Bank: Bei 2,5 % Tilgung spart der Wechsel rund 1.080 € Zinsen pro Jahr - über eine neue 10-Jahres-Bindung gut 9.000 €, während Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung nur wenige hundert Euro betragen. Mit dem Vergleichsangebot in der Hand bessert die Hausbank oft nach - verhandeln lohnt in beide Richtungen.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Das Prolongationsangebot ungeprüft unterschreiben: Bestandskunden-Angebote sind selten die Marktspitze - Banken kalkulieren mit der Trägheit ihrer Kunden.
• Zu spät anfangen: Gute Anschlusskonditionen lassen sich 6-36 Monate im Voraus sichern; wer bis zum letzten Monat wartet, hat keine Verhandlungsposition.
• Forward-Aufschlag als Verlust sehen: Der Aufschlag ist eine Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen - sinnvoll, wenn das Budget einen Zinssprung nicht verkraften würde; unnötig, wer flexibel ist.
• Nur den Zins verhandeln: Auch Tilgungssatz und Sondertilgungsrechte gehören neu verhandelt - die Anschlussfinanzierung ist die Gelegenheit, schneller zu tilgen.

Wichtige Hinweise

• Nach § 489 BGB ist jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kündbar - auch mitten in einer langen Zinsbindung ein Weg zu besseren Konditionen.
• Vor dem Termin die eigene Restschuld und Wunschrate mit dem Immobilienfinanzierungsrechner durchspielen - wer Zahlen kennt, verhandelt besser.