Mietrendite

Brutto und Netto: zwei Kennzahlen, ein Prinzip

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, beginnt mit einer simplen Frage: Wie viel Miete bringt jeder investierte Euro? Die schnelle Antwort liefert die Bruttomietrendite:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Ehrlicher ist die Nettomietrendite: Sie rechnet in den Kaufpreis die Kaufnebenkosten ein und zieht von der Miete die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten ab - Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Mietausfallrisiko. Sie liegt typischerweise 1-1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite und ist die Zahl, mit der man rechnen sollte.

Ein Praxisbeispiel

Eigentumswohnung: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 30.000 €, Kaltmiete 950 €/Monat (11.400 €/Jahr). Bruttomietrendite: 11.400 ÷ 300.000 = 3,8 %. Netto: Von der Miete gehen jährlich rund 1.700 € für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallpuffer ab; geteilt durch die Gesamtkosten von 330.000 € ergeben sich 2,9 %. Ob das attraktiv ist, zeigt der Vergleich mit Alternativen: Ein Welt-ETF hat historisch mehr gebracht - dafür bietet die Immobilie den Hebel der Finanzierung und Inflationsschutz über steigende Mieten, aber auch Klumpenrisiko und Arbeit.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Mit der Warmmiete rechnen: Nebenkosten sind durchlaufende Posten der Mieter - nur die Kaltmiete ist Ertrag.
• Kaufnebenkosten weglassen: Die rund 10 % Nebenkosten gehören in den Nenner - sonst rechnet man sich die Rendite schön.
• Vollvermietung ewig unterstellen: Leerstand, Mieterwechsel und Mietausfall sind Betriebsrisiko - ein Sicherheitsabschlag von einer halben bis ganzen Monatsmiete pro Jahr ist realistisch.
• Wertsteigerung als sicher einplanen: Die Mietrendite ist der kalkulierbare Teil; Wertsteigerungen sind Hoffnung, keine Rechengrundlage.
• Steuern und Finanzierung ignorieren: Zinsen, Abschreibung und Steuersatz verändern das Nettoergebnis erheblich - die vollständige Rechnung gehört vor jeden Kauf.

Wichtige Hinweise

• Faustregel zur Ersteinschätzung ist auch der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete): Werte über 25-30 gelten als teuer - er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
• Mit dem Immobilienfinanzierungsrechner lässt sich prüfen, ob Mieteinnahmen Rate und Rücklagen tragen.