Immobilien
Eigenkapital
Definition
Eigenkapital ist der Teil einer Investition, den du aus eigenen Mitteln bestreitest - bei der Immobilienfinanzierung etwa Ersparnisse, Wertpapiere oder ein abbezahltes Grundstück. Mehr Eigenkapital senkt Darlehenssumme, Zinssatz und Risiko.
Auch bekannt als: Eigenmittel, Eigenkapitalquote
Warum Eigenkapital doppelt wirkt
Eigenkapital wirkt an zwei Hebeln gleichzeitig. Erstens direkt: Jeder Euro Eigenkapital ist ein Euro weniger Darlehen - weniger Schuld, weniger Zinsen, kürzere Laufzeit. Zweitens indirekt über den Preis: Banken bepreisen Kredite nach dem Beleihungsauslauf, also dem finanzierten Anteil des Immobilienwerts. Wer nur 70-80 % des Kaufpreises finanziert, bekommt spürbar bessere Zinssätze als eine Vollfinanzierung - das Risiko der Bank sinkt, dein Zins auch.
Als Eigenkapital zählen: Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Versicherungen, ein bereits bezahltes Grundstück - und mit Einschränkungen Eigenleistung beim Bau ("Muskelhypothek").
Ein Praxisbeispiel
Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten 40.000 €. Variante A: 20.000 € Eigenkapital - die Bank muss 420.000 € geben (105 % des Kaufpreises), Zinssatz z. B. 4,6 %. Variante B: 120.000 € Eigenkapital - Darlehen 320.000 € (80 %), Zinssatz z. B. 3,7 %. Die Monatsrate (2 % Tilgung) sinkt von 2.310 € auf 1.520 €, und über 10 Jahre zahlt B über 60.000 € weniger Zinsen. Faustregel: Nebenkosten plus 10-20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln - darunter wird es teuer, deutlich darunter riskant.
Typische Fehler und Missverständnisse
- Den letzten Euro einbringen: Wer alles in die Finanzierung steckt, steht bei der ersten Heizungsreparatur ohne Reserve da - der Notgroschen bleibt unantastbar.
- Nebenkosten mitfinanzieren: Die rund 10 % Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert in der Immobilie - sie auf Kredit zu kaufen ist der teuerste Teil jeder Finanzierung.
- Verfügbarkeit verwechseln: Zugesagtes Erbe, Schenkungen "irgendwann" oder unverkaufte Wertpapiere sind kein Eigenkapital, solange sie beim Notartermin nicht flüssig sind.
- Eigenleistung überschätzen: Banken akzeptieren Muskelhypothek nur begrenzt (oft max. 10-15 % der Baukosten) und realistisch bewertet.
Wichtige Hinweise
- Auch nach dem Kauf wirkt Eigenkapital: Sondertilgungen sind nichts anderes als nachgeschossenes Eigenkapital - mit sicherer "Rendite" in Höhe des Kreditzinses.
- Der Immobilienfinanzierungsrechner zeigt, wie Eigenkapital Rate und Zinskosten verändert - verschiedene Szenarien vor der Objektsuche rechnen.
Verwandte Begriffe
Baufinanzierung
Der langfristige Kredit für Kauf oder Bau einer Immobilie - meist als Annuitätendarlehen.
Begriff verstehen →Beleihungsauslauf
Der finanzierte Anteil des Immobilienwerts - er bestimmt maßgeblich den Zinssatz der Baufinanzierung.
Begriff verstehen →Kaufnebenkosten
Die Zusatzkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler - oft über 10 %.
Begriff verstehen →Notgroschen
Die schnell verfügbare Geldreserve für unerwartete Ausgaben - meist 3 bis 6 Monatsausgaben.
Begriff verstehen →Bausparvertrag
Kombination aus Sparplan und Anrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen - mit Stärken und klaren Grenzen.
Begriff verstehen →Mietrendite
Die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis - die Grundkennzahl für Immobilien als Kapitalanlage.
Begriff verstehen →