Beleihungsauslauf

Wie Banken das Risiko einer Finanzierung messen

Für die Bank ist jede Baufinanzierung eine Wette auf zwei Sicherheiten: dein Einkommen und die Immobilie. Der Beleihungsauslauf misst die zweite:

Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100

Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der von der Bank vorsichtig angesetzte, dauerhaft erzielbare Wert - meist Kaufpreis minus Sicherheitsabschlag von etwa 10 %. Muss die Bank im Ernstfall verwerten, will sie auch bei gefallenen Preisen ihr Geld wiedersehen. Je niedriger der Auslauf, desto geringer ihr Risiko - und desto besser dein Zinssatz. Typische Konditionsstufen liegen bei 60 %, 80 % und 100 % Auslauf.

Ein Praxisbeispiel

Kaufpreis 400.000 €, Beleihungswert 360.000 €. Mit 140.000 € Eigenkapital (Darlehen 260.000 €) liegt der Auslauf bei 72 % - Zinssatz z. B. 3,6 %. Mit nur 40.000 € Eigenkapital (Darlehen 360.000 €) sind es 100 % - Zinssatz z. B. 4,3 %. Der Unterschied von 0,7 Prozentpunkten kostet beim größeren Darlehen über eine 15-jährige Zinsbindung zehntausende Euro. Besonders wertvoll ist Eigenkapital genau an den Schwellen: Wer mit ein paar tausend Euro mehr unter 80 % rutscht, springt in eine ganze Konditionsklasse.

Typische Fehler und Missverständnisse

• Mit dem Kaufpreis rechnen: Banken rechnen mit dem (niedrigeren) Beleihungswert - der tatsächliche Auslauf ist höher, als die eigene Kaufpreis-Rechnung suggeriert.
• Knapp über einer Schwelle finanzieren: 82 % statt 80 % Auslauf kann unnötig teuer sein - prüfen, ob etwas mehr Eigenkapital oder ein minimal kleineres Darlehen die Schwelle knackt.
• Nachrangige Bausteine vergessen: KfW-Darlehen oder Arbeitgeberdarlehen verändern die Struktur - wie die Bank sie im Auslauf anrechnet, gehört ins Beratungsgespräch.
• Auslauf nur beim Kauf denken: Auch bei der Anschlussfinanzierung zählt der dann aktuelle Auslauf - gesunkene Restschuld und gestiegener Immobilienwert verbessern die Konditionen.

Wichtige Hinweise

• Jede Bank ermittelt den Beleihungswert etwas anders - dieselbe Finanzierung kann bei zwei Banken verschiedene Ausläufe (und Zinsen) ergeben.
• Der Immobilienfinanzierungsrechner zeigt, wie Eigenkapital die Rate verändert - die Konditionsstufen des Auslaufs kommen im Bankvergleich obendrauf.